Polizze casa e calcolo del valore congruo per l’immobile da assicurare: il nostro focus

Comprare casa è un passo molto importante per chiunque, frutto di tanti sacrifici e anni di lavoro. Motivi per cui diventa fondamentale valutare con attenzione le proposte che il mercato assicurativo offre per tutelare i nostri immobili, ovvero le polizze casa.

Quando ci troviamo di fronte a una polizza casa, tra le voci più importanti su cui porre attenzione relative al contratto assicurativo, c’è sicuramente il “Valore di Ricostruzione a Nuovo”. Parliamo del valore da attribuire ad un bene immobile al fine di essere assicurato in maniera congrua e di conseguenza poter scongiurare che su di esso, in occasione di una valutazione di un danno che interessi la quasi totalità delle garanzie previste nel contratto stesso (eccetto le garanzie prestate a “Primo Rischio Assoluto”), si applichi la così detta “regola proporzionale”.

Per regola proporzionale intendiamo la riduzione/decurtazione del danno indennizzabile che, nel caso sopra descritto, verrà applicata dalla Compagnia in egual misura alla percentuale di scopertura (sottoassicurazione) rilevata in fase di calcolo del “Valore di Preesistenza” dell’immobile in questione.

La materia è va analizzata con cura, per questo noi di Silvestrini Assicurazioni abbiamo deciso di elaborare un approfondimento tematico sull’argomento.

Andiamo con ordine e iniziamo con una definizione: per “Valore di Ricostruzione a Nuovo” intendiamo la spesa per l’integrale ricostruzione a nuovo del bene e quindi senza tenere conto del grado di degrado, rendimento economico ed uso.

Due "valori", una distinzione fondamentale

Un primo aspetto su cui porre attenzione è la differenza esistente tra “Valore di Ricostruzione a Nuovo” e “Valore Commerciale” di un bene immobile. Questo perché accade spesso che un soggetto che ha stipulato un contratto assicurativo – e tale contratto non sia stato in alcuna maniera riveduto/riparametrato ai valori attuali -, nel caso di un riscontro (come ad esempio l’accadimento di un sinistro), può sostenere che il valore originariamente assicurato è, a suo avviso, più che congruo.

Ciò di norma accade poiché il soggetto in questione – il “contraente/assicurato” – rapporta quello stesso valore indicato in polizza con il “valore commerciale” del bene immobile in questione; ma ciò, come vedremo, non è da considerarsi corretto in quanto sappiamo che il “Valore Commerciale” di un fabbricato si calcola sulla base di vari fattori intrinsechi allo stesso (età, tipologia, conformazione, zona di appartenenza) che esulano tutti o quasi dai parametri da utilizzare per il “Valore di Ricostruzione a Nuovo” utilizzato in assicurazione.

Infatti quest’ultimo, a prescindere dai parametri appena elencati, è calcolato in maniera oggettiva sulla base dei costi di costruzione/edificazione di un fabbricato, al momento della stima, costi che sono comunque da sostenersi per l’ipotetica realizzazione del fabbricato, anche se gli stessi, in quel momento, sono maggiori rispetto al “valore commerciale” rapportato allo stesso periodo, poiché magari, nel corso del tempo, ha subito un abbattimento di valore motivato da varie ragioni e di qui la necessità di adeguamento del valore inizialmente indicato in polizza ovvero del massimale inizialmente assicurato.

Un calcolo non sempre semplice: i parametri

Fissata la differenza concettuale tra “valore commerciale” e “valore di ricostruzione a nuovo”, per procedere al calcolo del valore di ricostruzione a nuovo occorre precisare che non ci sono “modelli” di fabbricato che rappresentano tutte le molteplici varietà costruttive e le varie componenti di costo diffuse sul territorio italiano”.

Un tentativo di unificazione, ma soprattutto di individuazione di una serie di “fabbricati tipo”, tra quelli che si realizzano in Italia nelle varie categorie edilizie, è stato fatto dal “Consorzio CINEAS” sulla base di uno studio effettuato assieme ai Politecnici di Milano e di Torino, ed al “CRESME”, il Centro Ricerche Economiche e Sociali del Mercato di Roma.

Da questo progetto è stato sviluppato un software, consultabile via WEB, accessibile solo a Periti professionisti e ad alcune Compagnie di Assicurazione, che contempla un elevato numero di parametri e di articolazioni delle variabili, al fine fornire un valore medio del costo di costruzione per ciò che riguarda l’edilizia: industriale, residenziale, terziario ed alberghiera; il risultato che si ottiene utilizzando questo software ha un valore indicativo che può essere poi opportunamente modificato sulla base di caratteristiche peculiari di finitura o sulla base di circostanze particolari di ubicazione, conformazione, etc…

Inoltre si può affermare che il calcolo del “valore” è sempre “incerto” ed assume quindi caratteri di soggettività. Per i motivi sopra specificati, infatti, per la determinazione del valore al metro cubo di un bene immobile si devono tenere in considerazione alcuni fattori variabili: la diversificazione tipologica, la disomogeneità tra i vari prezzari provinciali, la differente ubicazione del fabbricato, la differente dimensione demografica cittadina e via così.

Di contro, “l’elemento certo”, è rappresentato dal “Volume” del fabbricato: infatti, per il calcolo della preesistenza si utilizza comunemente tale parametro al fine di calcolare la “cubatura” complessiva dell’immobile che ci interessa; al fine di addivenire al calcolo della cubatura il parametro utilizzato è il “vuoto per pieno”, cioè è determinata moltiplicando l’area coperta, compresi i muri esterni del fabbricato, per l’altezza dello stesso, dal piano marciapiede al filo di gronda, al netto degli eventuali cortili; non si calcola la cubatura dei piani interrati ad uso cantine. Si calcola invece, in aggiunta, nella misura ridotta del 50% di quella reale, la cubatura di piani sotterranei o seminterrati abitati o adibiti a magazzini, laboratori, industrie e simili, bassi fabbricati ed autorimesse, sottotetti abitati (mansarde e simili).

Infine si aggiunge a quanto sopra il valore di ricostruzione a nuovo di eventuali muri di recinzione o di contenimento.

Tipologie di immobile e focus sui fabbricati civili

Qualora si debba assicurare un singolo appartamento, la cubatura vuoto per pieno va computata moltiplicando la superficie dello stesso per l’altezza, misurata dal pavimento dell’appartamento interessato al pavimento dell’appartamento soprastante (per fabbricati costruiti dal 1940 in poi tale altezza può essere standardizzata in 3 metri). Per i capannoni industriali viceversa è di uso comune utilizzare, quale parametro, il “metro quadrato”, ovvero la superficie totale dello stesso e ciò in quanto tali tipologie di fabbricati sono di solito scevri da tramezzatura, controsoffittaure, e meno dotati in alcuni tipi di finiture ed impiantistiche, tali da rendere sufficiente la valutazione a “metro quadrato” ovvero secondo la superficie lorda dello stesso (su cui poi sono da aggiungere, qualora esistenti, le pertinenze (quali recinzioni, annessi, etc..).

Inoltre occorre soffermarci sul costo medio indicativo per metro cubo dei fabbricati (ovvero per metro quadrato per i capannoni industriali), che varia innanzitutto in base alla categoria: possiamo considerare che i fabbricati civili vengono suddivisi principalmente in quattro macro categorie, per le quali i prezzari riportano il costo di costruzione, prendendo come riferimento il valore di costruzione per metro cubo di un fabbricato.

Le quattro categorie sono qui appresso elencate:

Categoria lusso: comprende le ville signorili, le ville con parco e i fabbricati monumentali, i fabbricati con impianti di condizionamento centralizzati; il valore di questi immobili deve essere determinato di volta in volta, sulla base delle caratteristiche costruttive particolari e speciali e deve essere superiore quantomeno del 10% rispetto a quello della categoria signorile.

Categoria signorile: comprende la maggior parte dei nuovi fabbricati (con doppi servizi, doppi ascensori, riscaldamento centralizzato, impiego di materiali pregiati e finiture particolari), le ville non signorili e non monumentali (fabbricati uni/bi/trifamiliari), i vecchi fabbricati non monumentali ristrutturati su basi moderne; il costo medio indicativo per metro cubo è il 20% in più del costo base.
Categoria civile media (costo base): comprende la maggioranza dei fabbricati costruiti dal 1960 fino ai nostri giorni, dotati di tutti i servizi generali centralizzati (ascensori e riscaldamento) e dei servizi igienici in ogni alloggio, comprese le case popolari costruite con identici criteri.
Categoria economica: comprende gli edifici privi di servizi generali centralizzati, i vecchi edifici non monumentali e non ristrutturati, cioè con pavimenti, rivestimenti ed impiantistica risalenti all’epoca di costruzione del fabbricato; il costo medio indicativo per metro cubo è il 10% in meno del costo base).
Deve poi essere applicato un correttivo in base all’ubicazione per provincia e per ubicazione del fabbricato.